Donner congé à son locataire : motifs, préavis et procédure
Équipe EasyLocation
Contrairement au locataire, qui peut partir à tout moment moyennant préavis, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989. Une erreur de motif, de délai ou de forme rend le congé nul. Voici la procédure complète.
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Les trois motifs légaux de congé
Congé pour vendre
Le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Le congé vaut offre de vente : le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour acheter en priorité.
Congé pour reprise
Le bailleur veut récupérer le logement pour l'habiter ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendant ou descendant). Le bénéficiaire doit être nommé dans le congé.
Congé pour motif légitime et sérieux
Manquement du locataire à ses obligations : impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance, sous-location non autorisée. Le motif doit être réel et justifiable.
Aucun autre motif n'est admis. Un congé « pour convenance personnelle » ou sans motif est nul : le bail se poursuit alors automatiquement.
Quel préavis respecter ?
Le congé doit être notifié avant l'échéance du bail, en respectant un délai de préavis qui dépend du type de location :
| Type de location | Préavis du bailleur |
|---|---|
| Location vide (loi 89) | 6 mois avant l'échéance du bail |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance du bail |
| Bail mobilité | Pas de renouvellement (bail non reconductible) |
Le préavis se décompte à partir de la réception du congé par le locataire (date de première présentation de la lettre recommandée). Pensez à anticiper : un congé notifié trop tard est reporté à l'échéance suivante.
Sous quelle forme notifier le congé ?
Le congé n'est valable que s'il est délivré par l'un de ces trois moyens :
Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
La forme la plus courante. Le préavis court à la date de première présentation.
Acte de commissaire de justice (huissier)
Mode le plus sûr en cas de litige prévisible. La signification fait foi de la date.
Remise en main propre contre récépissé ou émargement
Possible, mais à éviter en cas de relation tendue : la preuve est plus fragile.
Le congé doit obligatoirement indiquer le motif invoqué. Pour un congé pour vente, il vaut offre de vente et doit reproduire les dispositions légales sur le droit de préemption du locataire. Pour une reprise, il doit nommer le bénéficiaire et préciser le lien qui l'unit au bailleur.
La protection du locataire âgé
Un bailleur ne peut pas donner congé (pour vente ou reprise) à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, sans lui proposer une solution de relogement adaptée et à proximité.
Exception : cette protection ne s'applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond, à la date de notification du congé.
Les erreurs qui rendent le congé nul
Motif absent ou non prévu par la loi
Un congé sans motif valable (vente, reprise, motif légitime et sérieux) est nul.
Préavis insuffisant
Moins de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant l'échéance : le congé est reporté au terme suivant.
Bénéficiaire de la reprise non identifié
Pour un congé pour reprise, l'absence de nom et de lien de parenté entraîne la nullité.
Locataire protégé sans relogement
Congé donné à un locataire âgé de plus de 65 ans aux ressources modestes sans offre de relogement.
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- rappel automatique du préavis applicable (6 mois en vide, 3 mois en meublé) et alerte avant l'échéance du bail ;
- archivage du congé et de l'accusé de réception dans l'espace documentaire ;
- enchaînement avec l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.