DPE et passoires thermiques : quels logements sont interdits à la location ?
Équipe EasyLocation
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus une simple information : il conditionne le droit même de louer un logement. Les « passoires thermiques » sont progressivement interdites à la location selon un calendrier précis. Voici ce que tout propriétaire bailleur doit savoir pour rester en conformité en 2026 et au-delà.
Le calendrier des interdictions de location
Un logement dont le DPE est trop mauvais est considéré comme énergétiquement indécent : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Les échéances en France métropolitaine sont les suivantes :
| Date | Classe DPE concernée | Effet |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G (> 450 kWh/m²/an) | Premiers logements les plus énergivores interdits à la location |
| 1er janvier 2025 | G | Tous les logements classés G interdits (nouveaux baux et renouvellements) |
| 1er janvier 2028 | F | Logements classés F interdits à la location |
| 1er janvier 2034 | E | Logements classés E interdits à la location |
L'interdiction vise les nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites. Un bail en cours signé avant l'échéance n'est pas annulé automatiquement, mais le logement devient « non décent » : le locataire peut alors exiger des travaux.
Qu'est-ce qu'une « passoire thermique » ?
On appelle « passoire thermique » un logement classé F ou G sur l'étiquette énergie du DPE. Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore), à partir de deux critères depuis la réforme de 2021 : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux étiquettes qui détermine la classe finale.
Logements performants
Aucune restriction. Loyer librement révisable selon l'IRL et aucune échéance d'interdiction.
Logements corrects
Location autorisée. Attention : la classe E sera à son tour interdite au 1er janvier 2034.
Passoires thermiques
Loyer gelé depuis 2022. Classe G déjà interdite à la location, classe F interdite en 2028.
Location risquée
Le DPE est obligatoire et opposable. Son absence ou une erreur engage la responsabilité du bailleur.
Que risque le propriétaire d'un logement non conforme ?
Louer un logement énergétiquement indécent n'entraîne pas d'amende administrative automatique, mais expose le bailleur à des recours du locataire potentiellement coûteux :
Logement déclaré « non décent »
Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation de travaux de mise en conformité énergétique, sous astreinte.
Réduction ou suspension du loyer
Le juge peut ordonner une diminution du loyer, voire sa suspension avec consignation, jusqu'à exécution des travaux.
Dommages et intérêts
Le locataire peut réclamer réparation du préjudice subi (inconfort, surconsommation de chauffage).
Blocage du loyer
Pour un F ou G, toute révision IRL est interdite : un loyer augmenté à tort est récupérable par le locataire.
Le gel des loyers des logements F et G
Avant même l'interdiction de louer, une mesure s'applique déjà : depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G en France métropolitaine. Cela concerne :
- la révision annuelle du loyer selon l'IRL (indexation gelée) ;
- l'augmentation à la relocation d'un nouveau locataire ;
- la majoration lors du renouvellement du bail.
Concrètement : tant qu'une passoire thermique n'a pas été rénovée pour atteindre au moins la classe E, son loyer reste figé. Toute clause de révision IRL est inopérante. Une révision appliquée malgré tout est récupérable par le locataire.
Quelle est la durée de validité du DPE ?
Un DPE est valable 10 ans, mais des règles transitoires ont raccourci la validité des diagnostics anciens :
DPE réalisé avant le 1er juillet 2021
Déjà expiré. Un nouveau diagnostic selon la méthode actuelle est indispensable.
DPE réalisé entre 2018 et le 30 juin 2021
Valeur transitoire expirée depuis le 31 décembre 2024 : à refaire.
DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021
Valable 10 ans à compter de sa date de réalisation.
Le DPE est obligatoire et opposable : il doit être annexé au bail et ses résultats (classe, estimation des dépenses énergétiques) figurer dès l'annonce de location. Un locataire peut se retourner contre le bailleur en cas de DPE erroné.
Et dans les départements d'outre-mer ?
Le calendrier est décalé en Guadeloupe, Martinique, Guyane et à La Réunion, le temps que la méthode de calcul du DPE adaptée au climat tropical soit pleinement en vigueur : interdiction de la classe G en 2028, F en 2031 et E en 2034. À Mayotte, le dispositif n'est pas encore applicable. En métropole, en revanche, le calendrier ci-dessus s'applique sans dérogation.
Que faire si votre logement est une passoire thermique ?
Vérifiez la classe et la date de votre DPE
Identifiez si le bien est F ou G et si le diagnostic est toujours valide. Un DPE périmé doit être refait.
Faites réaliser un audit énergétique
L'audit (obligatoire à la vente des F/G et E) hiérarchise les travaux et chiffre les scénarios de rénovation.
Planifiez les travaux et mobilisez les aides
MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE : isolation, chauffage et ventilation permettent souvent de gagner une à deux classes.
Refaites le DPE après travaux
Un nouveau DPE atteignant au moins la classe E lève le gel du loyer et l'interdiction de location.
Bon à savoir : depuis le 1er juillet 2024, la méthode de calcul du DPE des petits logements (≤ 40 m²) a été corrigée. Des dizaines de milliers de studios sont sortis du statut de passoire thermique : si votre DPE est antérieur à cette date, un nouveau diagnostic peut parfois améliorer la classe sans aucun travaux.
Suivre la conformité DPE de vos biens avec EasyLocation
EasyLocation intègre un véritable moteur de conformité qui surveille pour vous la situation DPE de chaque logement :
- recalcul automatique du statut « autorisé / interdit à la location » selon la classe DPE et le calendrier de la loi Climat ;
- compte à rebours avant l'échéance d'interdiction et avant l'expiration de validité du DPE (10 ans) ;
- refus automatique de la révision IRL sur les logements F et G, conformément au gel des loyers ;
- archivage du DPE dans l'espace documentaire, annexé automatiquement au bail.
Ne ratez plus une échéance de conformité
EasyLocation détecte les passoires thermiques de votre portefeuille, bloque les révisions de loyer interdites et vous alerte avant chaque échéance de la loi Climat. La conformité française, automatisée.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département ou d'un professionnel du droit.