Loyers impayés : que faire ? La procédure étape par étape
Équipe EasyLocation
Un loyer impayé doit être traité vite et méthodiquement : plus on attend, plus la dette grossit et plus la procédure s'allonge. La loi encadre strictement chaque étape, du premier rappel à la résiliation du bail. Voici la marche à suivre pour un propriétaire, étape par étape.
Dès le premier impayé : réagir sans attendre
Ne laissez jamais une dette s'installer. Dès le lendemain de l'échéance, prenez contact avec le locataire : un simple oubli ou une difficulté passagère se règle souvent à l'amiable. Conservez une trace écrite de chaque échange — c'est essentiel si la situation s'envenime.
Vérifiez aussi votre assurance : si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI) ou disposez d'un garant (caution), déclarez le sinistre dans les délais prévus, généralement deux mois après le premier impayé.
Les 7 étapes de la procédure d'impayé
Relance amiable
Contactez le locataire (appel, email, courrier simple) dès le premier retard pour comprendre la situation et trouver une solution.
Mise en demeure de payer (LRAR)
Si le retard persiste, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception fixant un délai pour régulariser.
Mobilisation du garant et de la GLI
Activez la caution (garant) et déclarez le sinistre à votre garantie loyers impayés dans les délais du contrat.
Signalement à la CAF / MSA
Si le locataire perçoit l'APL, signalez l'impayé : un plan d'apurement peut être mis en place et l'aide maintenue.
Commandement de payer
Délivré par un commissaire de justice (huissier). Il fait courir le délai de 6 semaines avant le jeu de la clause résolutoire.
Saisine du juge des contentieux de la protection
Faute de régularisation, assignez le locataire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir un titre exécutoire.
Expulsion (hors trêve hivernale)
Après jugement et commandement de quitter les lieux, l'expulsion est exécutée par commissaire de justice, avec le concours de la force publique si besoin.
Le rôle clé de la clause résolutoire
La plupart des baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d'impayé. Elle ne joue qu'après un commandement de payer délivré par commissaire de justice (huissier) resté infructueux pendant 6 semaines. Sans cette clause, la résiliation doit être prononcée par le juge, ce qui rallonge la procédure.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai du commandement de payer est passé de 2 mois à 6 semaines. Vérifiez toujours le délai mentionné dans l'acte délivré par le commissaire de justice.
Le signalement à la CAF
Si le locataire perçoit l'APL, le bailleur (ou l'huissier) doit signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA. L'organisme peut alors mettre en place un plan d'apurement de la dette et maintenir le versement de l'aide, ce qui favorise le recouvrement. Ce signalement est une obligation lorsque l'aide est versée directement au locataire au-delà d'un certain seuil d'impayé.
La trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. La procédure judiciaire, elle, peut continuer : seule l'exécution effective de l'expulsion par la force publique est suspendue. Mieux vaut donc engager la procédure le plus tôt possible pour ne pas perdre une année entière.
Prévenir plutôt que guérir
Vérifier la solvabilité à l'entrée
Un ratio loyer/revenus inférieur à 33 % et un dossier complet réduisent fortement le risque d'impayé.
Souscrire une garantie loyers impayés (GLI)
La GLI couvre les loyers non payés et souvent les frais de procédure, moyennant 2 à 4 % du loyer.
Automatiser le suivi des paiements
Un suivi mensuel et des relances automatiques permettent de détecter un impayé dès le premier jour.
Piloter un impayé avec EasyLocation
EasyLocation transforme cette procédure complexe en un parcours guidé, avec un suivi pas à pas :
- workflow impayés en 7 étapes (relances, mise en demeure, signalement CAF, commandement de payer, clause résolutoire, tribunal) avec suivi de l'avancement ;
- détection automatique des retards de paiement et relances programmées ;
- modèles de lettres (relance, mise en demeure) pré-remplis et envoyés en LRAR ;
- calcul de la dette et historique des paiements par locataire.
Ne laissez plus un impayé vous échapper
EasyLocation détecte les retards, déclenche les relances et vous guide étape par étape dans la procédure légale — jusqu'au recouvrement. Gardez la maîtrise de vos loyers.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation d'impayé, rapprochez-vous d'un commissaire de justice ou de l'ADIL de votre département.