Marseille est-elle en zone tendue en 2026 ?
Oui. Marseille (13, 886 040 habitants) figure dans la liste des communes en zone tendue — agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements est nettement insuffisante — fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, modifié par les décrets n°2023-822 du 25 août 2023 et n°2025-1267 du 22 décembre 2025. Pour un bailleur, cela change le préavis du locataire, la fixation du loyer à la relocation et la fiscalité des logements vacants.
Marseille est en zone tendue
Préavis du locataire réduit à 1 mois, évolution du loyer plafonnée entre deux locataires, taxe sur les logements vacants applicable.
Source : Liste des communes selon le zonage TLV — ministère de la Transition écologique (data.gouv.fr), édition du 30 décembre 2025 · commune INSEE 13055 · état au décret n°2025-1267 du 22 décembre 2025.
Ce que cela change concrètement pour louer à Marseille
| Règle | À Marseille |
|---|---|
| Préavis du locataire (location vide) | Oui 1 mois, sans justificatif (art. 15 loi 89-462). |
| Préavis du locataire (meublé) | 1 mois partout, zone tendue ou non. |
| Loyer à la relocation | Oui Plafonné au loyer du précédent locataire, révisé à l’IRL (décret annuel « évolution des loyers »), sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. |
| Encadrement des loyers (loi ELAN) | Non Non demandé par l’agglomération — pas de loyer de référence majoré. |
| Taxe sur les logements vacants (TLV) | Oui TLV de plein droit sur les logements vacants depuis plus d’un an (17 % puis 34 % de la valeur locative). |
| Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires | Oui Possible sur délibération communale, de 5 % à 60 %. |
| Permis de louer (autorisation préalable) | Oui En vigueur dans certains quartiers seulement — vérifiez l’adresse auprès de la mairie. |
Le préavis du bailleur ne dépend pas du zonage : 6 mois en location vide, 3 mois en meublé, pour un motif légal (vente, reprise, motif légitime et sérieux). Calculez les dates exactes avec le calculateur de préavis.
Zone tendue, encadrement des loyers, permis de louer : trois régimes distincts
La zone tendue découle du décret : elle s'impose à toutes les communes listées. L'encadrement des loyers (loi ELAN) est une expérimentation que seules certaines agglomérations tendues ont demandée — il fixe un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Le permis de louer (autorisation préalable de mise en location, loi ALUR) est une décision communale, quartier par quartier. Marseille n'applique pas l'encadrement des loyers de la loi ELAN. Le permis de louer y est en vigueur dans certains quartiers : démarches et sanctions.
Les communes en zone tendue dans Bouches-du-Rhône (13)
85 communes du département sont tendues (dont 16 au titre des zones touristiques, marquées ★) :
Aix-en-Provence, Allauch, Arles, Aubagne, Auriol, Barbentane, Beaurecueil, Berre-l'Étang, Bouc-Bel-Air, Cabannes, Cabriès, Cadolive, Carry-le-Rouet★, Cassis★, Ceyreste, Châteauneuf-le-Rouge, Châteauneuf-les-Martigues, Châteaurenard, Éguilles, Ensuès-la-Redonne★, Eygalières, Eyragues, Fos-sur-Mer, Fuveau, Gardanne, Gémenos, Gignac-la-Nerthe, Grans, Graveson, Gréasque, Istres, La Barben, La Bouilladisse, La Ciotat, La Destrousse, La Penne-sur-Huveaune, Le Tholonet, Les Baux-de-Provence★, Les Pennes-Mirabeau, Maillane, Mallemort★, Marignane, Marseille, Martigues, Maussane-les-Alpilles★, Meyreuil, Mimet, Miramas, Mollégès, Mouriès★, Noves, Paradou★, Pélissanne, Peynier, Peypin, Plan-d'Orgon, Plan-de-Cuques, Port-de-Bouc, Rognac, Rognonas, Roquevaire, Rousset, Saint-Andiol, Saint-Antonin-sur-Bayon★, Saint-Chamas, Saint-Étienne-du-Grès★, Saint-Marc-Jaumegarde, Saint-Mitre-les-Remparts, Saint-Paul-lès-Durance★, Saint-Pierre-de-Mézoargues★, Saint-Rémy-de-Provence★, Saint-Savournin, Saint-Victoret, Saintes-Maries-de-la-Mer★, Salon-de-Provence, Sausset-les-Pins★, Septèmes-les-Vallons, Simiane-Collongue, Trets, Vauvenargues★, Velaux, Venelles, Ventabren, Verquières, Vitrolles
Voir la liste complète des communes en zone tendueLe marché locatif à Marseille
Avant de fixer un loyer, comparez-le au loyer moyen au m² à Marseille , au prix immobilier au m² et au rendement locatif local . En zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent (hors travaux ou loyer manifestement sous-évalué), ce qui rend la révision annuelle à l'IRL d'autant plus importante.
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Questions fréquentes
Marseille est-elle en zone tendue ?
Oui. Marseille (13) figure dans la liste des communes en zone tendue — agglomérations de plus de 50 000 habitants — annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013, modifié par les décrets n°2023-822 du 25 août 2023 et n°2025-1267 du 22 décembre 2025. Le préavis du locataire y est réduit à 1 mois et le loyer est plafonné à la relocation.
Quel est le préavis d'un locataire à Marseille ?
1 mois en location vide comme en meublé, sans avoir à le justifier : Marseille est en zone tendue. Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la remise en main propre contre récépissé ou de la signification par commissaire de justice.
Peut-on augmenter librement le loyer entre deux locataires à Marseille ?
Non. En zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent, révisé à l'IRL — sauf travaux d'amélioration d'au moins 6 mois de loyer ou loyer manifestement sous-évalué (décret annuel relatif à l'évolution de certains loyers).
La liste des communes en zone tendue change-t-elle ?
Oui, par décret. La liste initiale de 2013 (agglomérations de plus de 50 000 habitants) a été élargie le 25 août 2023 aux communes touristiques sous tension, puis ajustée le 22 décembre 2025 pour tenir compte des fusions de communes. Cette page reflète l'état au décret n°2025-1267 du 22 décembre 2025 (Liste des communes selon le zonage TLV — ministère de la Transition écologique (data.gouv.fr), édition du 30 décembre 2025).